토지거래허가구역 매매 절차 및 실거주 의무 주의사항 (2026년)

 

 

부동산 투기 과열을 막기 위해 지정된 토지거래허가구역은 일반적인 매매와 달리 관할 지자체의 허가를 받아야만 소유권 이전이 가능합니다.

 

단순히 계약금만 걸었다가 허가가 반려되어 계약 자체가 무효가 되거나, 실거주 의무를 지키지 않아 거액의 이행강제금을 물게 되는 사례가 빈번합니다. 지금 바로 토지거래허가구역 지정 현황을 확인하고 안전한 거래를 준비하세요.

 

 

 

 

 

1. 단계별 매매 프로세스 완벽 정리

 

허가구역 내 거래는 '선 허가 후 계약'이 원칙이지만, 실무적으로는 허가를 조건으로 하는 계약을 먼저 체결하고 절차를 밟습니다.

단계	절차 내용	소요 기간
1단계	매매 계약 체결	허가 조건부 유동적 무효 상태
2단계	허가 신청서 제출	거래 당사자 공동 신청
3단계	지자체 심사	처리 기간 약 15일
4단계	허가증 교부	거래 가능 확정
5단계	잔금 및 등기	소유권 이전 완료

 

허가 신청 시에는 자금조달계획서와 토지이용계획서를 반드시 제출해야 하며, 자금 출처가 불분명할 경우 승인이 거절될 수 있습니다.

 

더 자세한 정보는 토지거래허가구역 매매 절차 관련 주제에서 확인하세요.

 

 

 

 

 

2. 실거주 의무와 갭투자 금지

 

토지거래허가구역 제도의 핵심은 '실수요자'에게만 거래를 허용한다는 점이며, 이는 곧 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천적으로 불가능함을 의미합니다.

• 주거용: 매수자가 직접 입주하여 2년간 거주 (임대차 계약 승계 불가)
• 상업용: 자기 경영 원칙, 건물 일부 임대 가능하나 주요 부분 직접 사용
• 농지: 해당 구역 거주자가 직접 농업 경영에 이용 (2년)
• 임야: 산림 경영 계획서 제출 및 2년 이용 의무

만약 허가받은 목적대로 이용하지 않다가 적발될 경우, 이행강제금 부과 기준에 따라 취득가액의 최대 10%가 매년 부과됩니다.

 

 

 

 

 

3. 허가 대상 면적 기준 (2026년)

 

모든 토지가 허가 대상은 아니며, 일정 면적을 초과하는 경우에만 적용되지만 투기 과열 지구인 서울 주요 지역은 기준이 매우 엄격합니다.

용도 지역	일반 기준	서울/수도권 강화 기준
주거 지역	60제곱미터 초과	6제곱미터 초과
상업 지역	150제곱미터 초과	15제곱미터 초과
공업 지역	150제곱미터 초과	15제곱미터 초과
녹지 지역	200제곱미터 초과	20제곱미터 초과

 

특히 서울의 강남, 목동, 성수 등 주요 재건축 단지는 대지 지분이 6제곱미터(약 1.8평)만 넘어도 허가를 받아야 하므로 사실상 모든 아파트 거래가 규제 대상입니다.

 

 

 

 

 

4. 위반 시 처벌 및 주의사항

 

허가 없이 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 계약 효력 상실은 물론 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.

• 형사 처벌: 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금
• 계약 효력: 확정적 무효가 되어 소유권 이전 등기 불가능
• 계약금 반환: 귀책사유에 따라 위약금 분쟁 발생 가능성 높음
• 허가 예외: 경매로 취득하는 경우에는 토지거래허가가 면제됨

따라서 매도인과 매수인은 계약서 특약사항에 "허가 불허 시 계약금 전액 반환" 조항을 반드시 명시해야 금전적 손실을 막을 수 있습니다.

 

부동산 규제 중 가장 강력한 조치인 만큼, 사소한 서류 실수로도 거래가 무산될 수 있습니다.

 

지금 바로 토지거래허가 신청 가이드를 다운로드하여 필수 준비물과 주의사항을 미리 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

 

FAQ

 

Q1. 현재 세입자가 살고 있는 집은 매수할 수 없나요?

 

원칙적으로 잔금일(소유권 이전일)에 맞춰 세입자가 퇴거하고 매수인이 즉시 입주할 수 있는 경우에만 허가가 나옵니다. 임대차 기간이 남아있다면 거래가 불가능합니다.

 

Q2. 부부 공동명의로 매수할 때도 각각 허가를 받아야 하나요?

 

허가 면적은 1인당 면적이 아닌 해당 토지 전체 면적을 기준으로 산정하므로, 공동명의로 지분을 쪼개더라도 전체 면적이 기준을 초과하면 허가를 받아야 합니다.

 

Q3. 허가 구역 지정 전에 계약한 건은 어떻게 되나요?

 

토지거래허가구역 지정 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 증빙이 확실하다면, 허가 없이 거래가 가능하며 신고만 하면 됩니다.