서울 토지거래허가구역 매매 절차 5단계 및 실거주 의무 주의사항 (2026년)

 

 

서울 주요 정비사업 지역인 강남, 목동, 성수, 여의도 등에 집을 사려면 구청장의 허가가 필수인 '토지거래허가제'를 반드시 통과해야 합니다.

 

단순히 계약금만 입금했다가는 계약 자체가 무효가 되고 큰 금전적 손실을 볼 수 있어, 일반 매매와는 전혀 다른 접근이 필요합니다. 지금 바로 서울 허가구역 지정 현황을 확인하고 내 매물이 규제 대상인지 먼저 파악하세요.

 

 

 

2026년 서울 토지거래허가구역 해제 지역과 매매 절차 바로 알기 (2026년 최신)

 

2025년 경기도 토지거래허가구역 해제 지역과 매매 절차 바로 알기 (2026년 최신 상세 정보)

 

 

 

 

1. 선(先) 허가 후(後) 계약 원칙과 절차

 

허가구역 내 거래는 관할 구청의 허가를 득하기 전까지는 계약의 효력이 발생하지 않는 '유동적 무효' 상태입니다.

단계	진행 내용	소요 기간
1. 계약 체결	허가 조건부 계약서 작성	당일
2. 허가 신청	거래 당사자 공동 신청	계약 후 즉시
3. 행정 심사	자금 및 이용 목적 검토	약 15일
4. 허가증 교부	거래 가능 확정 통지	심사 완료 시
5. 잔금/등기	소유권 이전 및 실거주 시작	협의 일정

 

매수인은 자금조달계획서를, 매도인은 토지이용계획서를 제출해야 하며 심사 기간 동안은 소유권 이전이 불가능합니다.

더 자세한 정보는 서울 토지거래허가구역 매매 절차 관련 주제에서 확인하세요.

 

 

 

 

 

2. 서울 지역 허가 대상 면적 기준 (6㎡의 함정)

 

서울시는 투기 수요를 원천 차단하기 위해 법적 기준보다 훨씬 강화된 면적 기준을 적용하고 있어 사실상 모든 아파트가 허가 대상입니다.

• 주거 지역: 6제곱미터 초과 시 허가 필수 (약 1.8평)
• 상업 지역: 15제곱미터 초과 시 허가 필수
• 공업 지역: 15제곱미터 초과 시 허가 필수
• 예외 사항: 대지 지분이 기준 면적 이하인 초소형 빌라나 오피스텔

대지 지분이 6제곱미터를 넘는 아파트를 거래할 때는 반드시 실거주 요건을 충족해야 하며, 이를 위반할 경우 이행강제금 부과율 확인에 따라 취득가액의 10%를 매년 납부해야 합니다.

 

 

 

 

 

3. 실거주 의무와 갭투자 불가능 이유

 

토지거래허가구역 제도의 핵심은 '실수요자 중심 거래'이므로, 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 원천적으로 불가능합니다.

구분	허가 조건	위반 시 제재
주거용	잔금 후 2년 실거주	징역 2년 or 벌금
임대차	승계 불가 (세입자 퇴거 필수)	허가 취소
입주 시기	잔금일로부터 3개월 내	이행강제금 부과
예외	통상적 임대차 종료 기간 인정	소명 자료 제출

 

기존 세입자가 있는 매물을 매수하려면, 잔금일 전까지 세입자가 퇴거하거나 임대차 계약이 종료됨을 증명하는 서류가 필요합니다.

 

 

 

 

 

4. 자금조달계획서 작성 및 소명 주의사항

 

서울 지역 허가 심사에서 가장 많이 반려되는 사유는 불투명한 자금 출처와 무리한 대출 계획입니다.

• 증빙 자료: 예금 잔액 증명서, 주식 매도 내역, 소득 금액 증명원 등 필수 제출
• 차용금: 가족 간 차용이라도 공증 및 이자 지급 내역 등 확실한 증빙 필요
• LTV 규제: 규제 지역 대출 한도를 초과하는 자금 계획은 승인 거절 사유
• 사후 관리: 허가 후에도 실제 자금 흐름과 계획서 내용이 일치하는지 모니터링함

허가구역 내 거래는 단순 매매가 아니라 정부의 승인을 받는 과정이므로, 계약 전 자금 계획을 보수적으로 세워야 낭패를 보지 않습니다.

 

복잡한 규제 지역 거래는 작은 실수 하나로 계약금이 묶이거나 형사 처벌의 대상이 될 수 있습니다.

 

지금 바로 서울 토지거래허가 신청 가이드를 통해 필수 서류와 특약 사항을 미리 준비하여 안전하게 내 집 마련에 성공하세요.

 

 

 

 

 

FAQ

Q1. 허가 구역 내 아파트를 경매로 낙찰받아도 허가가 필요한가요?

 

아닙니다. 민사집행법에 따른 경매 절차로 취득하는 경우에는 토지거래허가가 면제되므로, 실거주 의무 없이 갭투자가 가능한 유일한 우회로입니다.

 

Q2. 부부가 공동명의로 매수하면 면적 기준을 피할 수 있나요?

 

불가능합니다. 허가 대상 면적 산정은 1인당 지분이 아니라 해당 필지 전체 면적을 기준으로 하므로, 지분을 쪼개더라도 전체 면적이 6제곱미터를 넘으면 허가 대상입니다.

 

Q3. 실거주 2년을 채우지 못하고 이사 가면 어떻게 되나요?

 

원칙적으로 2년 거주 의무를 위반하면 이행강제금이 부과되지만, 인사 발령이나 질병 치료 등 불가피한 사유가 인정될 경우 예외적으로 허용될 수 있습니다.